Ile kosztuje wykończenie mieszkania deweloperskiego?

Żeby liczby miały sens, zacznijmy od kontekstu. Pierwsze mieszkanie z tego zestawienia o powierzchni 61,54 m² wykańczano w Poznaniu w 2023 roku. Metraż i rok to jednak tylko część kontekstu, bo na ostateczny budżet w dużej mierze wpływa też standard wykończenia.

Określam go jako przyzwoity, ale bez szaleństw. Co to dokładnie oznacza?

W mieszkaniu na starcie zostały przerobione: instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna oraz układ ścianek.

Na podłogach w łazience, toalecie i korytarzu położono płytki gresowe w formacie 60 × 60 cm – to dziś powszechny wybór, gdzieś między najtańszym gresem z marketu a płytkami wielkoformatowymi.

W reszcie pomieszczeń postawiono na wodoodporne panele Quick Step – może nie deska, ale dobra opcja odporna na wilgoć.

Drzwi wewnętrzne dobrano gładkie białe z również gładkimi ościeżnicami od firmy Inter Door, czyli solidne, ale bez przeszkleń i dodatkowych zdobień.

Ściany zostały pomalowane – nie zastosowano żadnych tapet ani innych dekoracyjnych wykończeń. Jedynie w łazience i toalecie wykończono ściany tymi samymi płytkami gresowymi 60 × 60 cm co podłogi. W toalecie znalazło się jeszcze duże lustro ścienne na zamówienie.

W całym mieszkaniu zamontowano klimatyzację – 3 jednostki wewnętrzne.

Wszystkie zabudowy meblowe wykonał stolarz na wymiar z płyt laminowanych Egger, frontami lakierowanymi, zawiasami Blum i szufladami Hettich, czyli komponentami producentów znanych z jakości. Były to dokładnie: 2 duże szafy garderobiane, szafa w korytarzu, pełna zabudowa kuchenna, zabudowa szafy gospodarczej, szafki podumywalkowe, szafka nad Geberitem, regał, stoliki nocne, witryna na szkło i szafka RTV.

Na blat kuchenny nie wybrano konglomeratu, czy kamienia, ale tańszy, a mimo to estetyczny i funkcjonalny MDF. Na backsplashu w kuchni, czyli ścianie między blatem a szafkami wiszącymi, zamontowano lacobel, czyli szkło hartowane.

W łazience i toalecie dobrano białe umywalki nablatowe i srebrne baterie, czyli klasyczny, sprawdzony zestaw, nie budżet i nie premium. W kuchni postawiono na granitowy zlew i czarną baterię – jeden z najpopularniejszych duetów.

Mebli wolnostojących zostało dobranych niewiele – kanapa, fotel, stół, stolik kawowy, krzesła i łóżko. Oświetlenie dobrano z oferty Nowodvorski Lighting.

Elektronika została wybrana z wyższej półki. Poza standardowym zestawem sprzętów dobrano także suszarkę, chłodziarkę do wina i soundbar.

Taki był zakres prac i wyposażenia. Czas zobaczyć, ile to wszystko kosztowało.

Całość zamknęła się w kwocie 311 568 zł, czyli ok. 5 060 zł/m². Mieszkanie kosztowało 523 773 zł, a więc wykończenie stanowiło niecałe 60% tej kwoty.

Ta kwota uwzględnia dosłownie wszystko: ekipę z materiałami, stolarza, klimatyzację, elektronikę, meble wolnostojące, oświetlenie, ale też te mniejsze pozycje, o których łatwo zapomnieć na etapie planowania budżetu: listwy przypodłogowe, rolety, zasłony, dywany. Nie ma tu żadnych ukrytych kosztów.

Jest jedna pozycja, która przy pierwszym remoncie prawie zawsze zaskakuje. Nie meble, nie sprzęt, nawet nie stolarz, tylko ekipa. W tym mieszkaniu robocizna, materiały i przeróbki pochłonęły prawie połowę całego budżetu.

To jedna zbiorcza kategoria, bo tak działa logika wykończenia – robocizna, materiały budowlane, przeróbki. Część materiałów trafia do koszyka przez ekipę, część kupuje się samodzielnie i przekazuje na budowę, montaż drzwi czy podłóg może obsługiwać osobna firma.

Wszystko to jednak ląduje w tej samej szufladzie: prace budowlane i materiały – niezależnie od tego, czy wykonuje to jedna ekipa, czy kilka firm.

Wchodzi w to dosłownie wszystko: przeróbki instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, stawianie ścianek, gładzie pod malowanie, kleje i fugi pod płytki, transport materiałów, położenie podłóg, zamówienie i montaż drzwi. Dla kogoś, kto remont ma już za sobą, może to być żadna nowość, ale dla wielu osób planujących pierwsze wykończenie ta liczba bywa szokiem. I stąd właśnie biorą się popularne żarty, że „przy wykończeniu za 1 000 zł/m² nic się nie zmienia”, bo przy tej stawce zmienia się właściwie tylko kolor ścian. Robocizna, gładzie, wyrównanie podłóg, przeróbki instalacji – to i tak trzeba zrobić, niezależnie od tego, ile chcesz wydać. To nie jest zła wiadomość, to po prostu realia rynku budowlanego.

Drugie miejsce należy do stolarza i to też często zaskakuje. W tym mieszkaniu wszystkie meble były wykonywane na wymiar, więc kwota ta sięgnęła prawie 25% całości budżetu na wykończenie. Może się to wydawać dużo, natomiast meble z sieciówek wcale nie muszą wyjść taniej, a stolarz robi dokładnie to, czego potrzebujesz, bez kompromisów narzuconych przez gotowe moduły.

Reszta największych pozycji rozeszła się mniej więcej tak: elektronika ok. 10%, meble wolnostojące ok. 6%, klimatyzacja ok. 5%, dodatki ok. 5%.

Podobnie jak poprzednio, zacznijmy od kontekstu. Drugie mieszkanie z tego zestawienia o powierzchni 43,92 m² wykańczano w Rzeszowie w 2024 roku. I tak samo, jak poprzednio, kluczem do zrozumienia liczb jest standard wykończenia.

Standard wykończenia tego mieszkania był wyższy i określam go jako podwyższony. W praktyce oznacza to kilka konkretnych decyzji, które podniosły całkowity koszt wykończenia względem poprzedniego projektu.

Przeróbek było więcej. Poza standardowymi zmianami w instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, przenoszone były też grzejniki. To pozycja, którą łatwo przeoczyć na etapie kosztorysu, a potrafi zaskoczyć na fakturze. Poza tym praktycznie w całym mieszkaniu wykonano sufity podwieszane.

Większość drzwi wewnętrznych była standardowa, podobnie jak w poznańskim projekcie. Wyjątkiem były jedne drzwi kasetowe chowane w ścianie – droższe rozwiązanie, ale w zamian znikają ze ściany całkowicie, nie zawadzają na co dzień i mogą elegancko podzielić przestrzeń wtedy, kiedy tego potrzeba.

Armatura łazienkowa była w złotym wykończeniu. Złote baterie i dodatki wyglądają efektownie, ale żeby były naprawdę jakościowe, muszą kosztować więcej niż klasyczna srebrna armatura. Tu nie ma drogi na skróty – tania złota armatura szybko traci kolor.

Na blat kuchenny zamiast MDF-u wybrano kwarc, materiał trwalszy i odporniejszy na zarysowania i wilgoć. Na backsplashu, podobnie jak w poznańskim projekcie, zamontowano lacobel.

Zabudowy od stolarza obejmowały: biurko z kontenerkiem szufladowym, pełną zabudowę kuchenną, ogromną szafę w korytarzu, szafę w salonie, szafę garderobianą, meble łazienkowe i regał. W całym mieszkaniu zamontowano też klimatyzację.

Jedynym elementem, który ten standard obniżył względem poznańskiego projektu, była elektronika, którą wybrano z nieco niższej półki względem mieszkania w Poznaniu i w mniejszej liczbie sprzętów. To dobrze pokazuje, że w każdym projekcie priorytety są inne – i to właśnie one ostatecznie kształtują budżet.

Czas na liczby.

Całkowite wykończenie zamknęło się w kwocie 300 095 zł, czyli ok. 6 832 zł/m². Dla porównania samo mieszkanie kosztowało 540 612 zł, więc wykończenie stanowiło niecałe 56% kwoty zakupu.

Ta kwota ponownie uwzględnia dosłownie wszystko: ekipę z materiałami, stolarza, klimatyzację, elektronikę, meble wolnostojące, ceramikę i armaturę oraz wszystkie mniejsze pozycje. Nie ma tu żadnych ukrytych kosztów.

Podobnie jak w Poznaniu, największą pozycją była ekipa. Tym razem jednak jej udział był jeszcze wyższy, robocizna, materiały i przeróbki pochłonęły prawie 58% całego budżetu. Więcej przeróbek, sufity podwieszane, przenoszenie grzejników, to wszystko ląduje właśnie w tej pozycji. I właśnie dlatego tak łatwo ją niedoszacować na etapie planowania – ekipa nie wychodzi na żadnym zdjęciu gotowego mieszkania. Widać płytki, meble, lampę. Nie widać setek godzin pracy, które sprawiają, że to wszystko może w ogóle powstać.

Drugie miejsce ponownie należy do stolarza, choć z nieco mniejszym udziałem niż w poprzednim projekcie, ok. 23% całości budżetu wykończenia. Zakres zabudów był podobny, ale mniejszy metraż zrobił swoje.

Reszta największych pozycji rozeszła się następująco: elektronika ok. 6%, meble wolnostojące ok. 4%, klimatyzacja ok. 3%, dodatki ok. 5%.

To pytanie pada najczęściej wtedy, gdy ktoś po raz pierwszy widzi realny kosztorys. I rozumiem to, bo kwoty rzędu 300 tysięcy złotych za wykończenie mieszkania robią wrażenie, szczególnie jeśli jedynym źródłem informacji były do tej pory liczby i hasła niemające jasno określonego punktu odniesienia.

Zanim zaczniemy jednak szukać, gdzie tu można zaoszczędzić, warto zrozumieć, z czego te koszty w ogóle wynikają.

Największy problem z myśleniem o budżecie na wykończenie polega na tym, że patrzymy głównie na to, co widać na końcu. Na zdjęciach widać płytki, podłogi, lampy i meble. Nie widać natomiast tego, ile kosztuje przygotowanie mieszkania do tego, żeby wszystko było zrobione porządnie.

A to właśnie tam znika duża część budżetu. W koszt wykończenia wchodzą nie tylko materiały wykończeniowe, ale też wszystkie prace, które tworzą bazę mieszkania: przeróbki instalacji, przygotowanie ścian i podłóg, montaż, transport, logistyka i koordynacja kolejnych etapów.

To są koszty, które łatwo przeoczyć, jeśli porównuje się wykończenie tylko po tym, co widać na końcu albo po reklamowym haśle „od X zł za metr”. I właśnie dlatego dwie oferty opisane jako „wykończenie mieszkania” mogą oznaczać w praktyce zupełnie inny zakres.

Najdroższe elementy bardzo często nie są najbardziej widowiskowe, ale to one decydują o tym, czy mieszkanie będzie nie tylko dobrze wyglądało, ale przede wszystkim czy będzie wygodne, trwałe i zrobione raz a dobrze.

Patrząc na obie wspomniane realizacje, można zauważyć prosty schemat, który powtarza się także w wielu innych przeanalizowanych mieszkaniach. Końcowa kwota może być różna, ale zasady liczenia kosztu zwykle są bardzo podobne.

Pierwsza rzecz, która najmocniej wpływa na cenę za metr kwadratowy, to metraż mieszkania. Zależność jest odwrotna, niż często się zakłada: im mniejsze mieszkanie, tym wyższy koszt wykończenia na metr, im większe, tym ten koszt zwykle spada. Dzieje się tak dlatego, że części wydatków nie da się sensownie „pomniejszyć” razem z mieszkaniem. Kuchnia to nadal kuchnia, łazienka to nadal łazienka, a instalacje trzeba przerobić niezależnie od tego, czy mieszkanie ma 35, czy 80 m². Przy mniejszym metrażu te koszty po prostu rozkładają się na mniej metrów.

Drugi wymiar to zakres wykończenia. Jeśli mówimy o mieszkaniu robionym raz a dobrze, czyli takim, w którym nie wybiera się najtańszych rozwiązań, ale też nie przepłaca za samo logo, to dobrym punktem odniesienia są dziś trzy orientacyjne zakresy budżetu:

Warto pamiętać, że te zakresy nie działają jak sztywne pudełka. Różne osoby mogą wydać podobną kwotę za metr, a mieć zupełnie inne priorytety. Jedna przeznaczy więcej na stolarza i układ funkcjonalny, druga na materiały i armaturę, a trzecia na elektronikę.

Pomimo tego, proporcje wewnątrz budżetu są stosunkowo stabilne. Największą pozycją zwykle jest ekipa wraz z materiałami i wszystkimi przeróbkami. Drugą, bardzo często jest stolarz. Dalej pojawiają się elektronika, meble wolnostojące, klimatyzacja i cała reszta wyposażenia.

Dobra wiadomość jest taka, że budżet da się zaplanować, a zła, że większość osób dowiaduje się o nim dopiero wtedy, gdy faktury już leżą na stole.

Przy mieszkaniach z rynku wtórnego opisany schemat, gdzie metraż i standard w przewidywalny sposób wyznaczają budżet, przestaje w pełni działać. Zakup może być tańszy, a wykończenie zazwyczaj będzie droższe. Zanim zaczną się standardowe prace, trzeba najpierw rozebrać stare instalacje, często wymienić elektrykę i hydraulikę. W skrajnych przypadkach całkowity koszt zakupu i wykończenia mieszkania z rynku wtórnego może wynieść tyle samo, co nowe mieszkanie od dewelopera z pełnym wykończeniem.

Dla rynku wtórnego trzeba wziąć poprawkę na jedno: udział ekipy w całym budżecie będzie tu wyraźnie wyższy, co w praktyce oznacza, że całkowity koszt wykończenia może być wyższy, niż wspomniane przykłady z rynku deweloperskiego. Każde takie mieszkanie to osobna historia i każde wymaga indywidualnej wyceny.

Najprostszy sposób myślenia o budżecie jest taki: najpierw określ metraż mieszkania, potem wybierz orientacyjny zakres wykończenia, a na końcu sprawdź, czy w tym budżecie mieszczą się Twoje priorytety.

Liczby są po to, żeby było jasne, z czym naprawdę trzeba się liczyć – zanim zaczniesz odkładać za mało, zanim pójdziesz po kredyt i zanim ktoś powie, że „da się taniej”, bo taniej się da, tylko potem da się też poprawiać, przerabiać i żałować.

Narzędzie poniżej pokaże Ci orientacyjne widełki dla Twojego metrażu i zakresu wykończenia, żeby przed remontem mieć realne liczby, a nie niespodziankę w połowie.